元金据え置き住宅ローン メリットとデメリット

マイホーム計画

ハロー世界、はこです!

売主様手配で9月頭にようやく解体が終わり、売主様の滅失登記が終わり、先日ようやく銀行との金消契約を終えてきました!!

またその記事は書こうと思いますが、家を建てるというのは本当にわからないことだらけですね。

金消契約=決済だと思っていましたから、金消契約日を不動産屋に伝えたときに決済日はどうしますかって聞かれて、は?ってなりましたしね・・・(勉強不足)

特にこの住宅ローン関係は難しいですね。ローンなんて組んだ事ありませんでしたから、何事も初体験です。

今はネットに情報があふれる時代で調べればなんとかなりますが、昔はどうだったんでしょうね?

そう思うと親世代はすごいと思います。ほんとなんでも知ってるなぁと感心しますね。

今日はそんな住宅ローンの中でも元金据え置きという支払い方について

  • 元金据え置きとは?
  • 元金据置にするメリット・デメリット

についてお伝えしようと思います。

家の中間金どうしようかと悩んでいる方は必見です!

元金据え置きとは?

注文住宅で家を建てる時は、土地を持っているor親から譲り受けた方以外は

土地の購入(支払い発生)→建物完成(支払い発生)となりますが、

基本的には住宅ローンの融資は建物完成時に建物を担保として実行されますね。

じゃあ土地・着工金・上棟金なんかはどうするの??というときに自己資金で賄えない時によく出てくるワードが「つなぎ融資」というものです。

いわゆる本融資(住宅完成)までに必要な資金の支払いのために一時的に立替えるためのローンがつなぎ融資です。

その立替ローンはいつ返済するのかというと、建物完成時に銀行からの融資が始まった時に一括で返済となります。

私もつなぎ融資を一度は考えましたが、このつなぎ融資は期間が短いとは言えども金利が割高です。

そして尚且つなぎ融資の契約にも事務手数料がかかったりと、何かと入用でしたのでなんとかならんかなぁと思っていました。

そこで銀行から別で提案されたのが住宅ローンにおける元金据え置きという支払い方法です。

私が検討した三井住友銀行とイオン銀行ではご提案頂きました。

逆につなぎ融資は推奨していませんという感じでしたね。

こう書くと怪しいですねぇ。何か裏があるのかもしれません。笑

話がそれましたが元金据え置きとつなぎ融資は違うものになります。

元金据え置きとは融資を受けた後、元金返済を行わず、利息のみを支払うことをいいます。

ただし融資自体には、個別に元金据置期間の上限が定められており、その範囲内で希望することとなります。おそらく一年以内で決まっているのではないでしょうか?

あれ?建物完成時に融資開始じゃないの??と思った方もいらっしゃると思いますが、土地の決済から一年以内に上モノを必ず建てますという念書にサインと判をつきました。

一旦は土地を担保に土地代金から融資するけど、建物ができたら建物にも抵当権設定しますよって感じですね。

元金据置期間のメリット

元金据置期間を設けると、融資実行後から一定期間、支払いが利息のみとなります。

多くの場合、お金が一番かかるのは、融資を受けた直後でしばらくの間、元金据え置きで支払うことで、資金繰りに余裕が生じます。

例えば我が家でいうと、土地の決済が始まると月に約8万円程返済が必要なのですが、家賃と合わせると15万をこえてきます。

これは大変苦しいです。私は何かあっても良いようにキャッシュを置いておきたい派なので、貯金があまり出来ない状態をつくるのはリスキーだと感じます。

これが利息のみの支払いで良いとなると、状況は変わります。

土地に関しては月々の利息分でおよそ1.7万円くらいですので家賃と足しても、11万ちょっとになります。

普通に返済していく場合と比べておよそ5万円/月の差ですね。

仮に建築が遅れて1年かかった場合は60万円の差です。

これはかなりインパクトがありますね。

とにかく若いうちは給料も上がらず、苦しい中で、少しでも貯金に回せるようになるのは大変ありがたいです。

給料が上がっていけば繰り上げでもなんでもすればいいと思っています。あんまり積極的にする必要性は感じていませんが。

元金据置期間のデメリット

勿論いいことばかりではありません。

元金据置期間を設けると、元金返済開始後(引き渡し後)に毎月支払う元金返済額が大きくなります。

35年ローンの期間内で利息のみ支払っている状態なので、元金は全く減っていないのです。

例えば6か月据え置きすると35年-6か月=34年6か月 で元金を支払っていくことになります。

そのため本返済が始まると月々の支払額が若干上がってしまうんですねえ。

35年の返済期間の融資につき6ヶ月の元金据置期間を設けた場合には、

420ヶ月(35年)-6ヶ月=414ヶ月で、元金を返済することとなります。

3000万円を返済期間35年で借りるとします。

この例で6ヶ月の元金据置期間を設けて借りた場合と元金据置期間を設けずに借りた場合とで、毎月の元金返済額を比較すると、(あくまで元金のみの比較です。)

•元金据置期間6ヶ月→3000万÷414ヶ月=72,463円

•元金据置期間なし→3000万÷420ヶ月=71,428円

となります。その差は1,035円/月です。計算が面倒なので利息は考慮していません。笑

35年で組んでいる場合はあまりインパクトはありませんが、これがもっと金額が上がったり短い期間で組んでいると月の支払額の差にまぁまぁのインパクトがありますね。

元金据置期間を設けるのか、設けるとすれば何ヶ月とするのか、融資を受けた後の資金繰りを踏まえてしっかり吟味しましょうね。

そして先程の計算で利息は考慮しませんでしたが、元金据え置き期間中には、元金の額が返済により減少しないため、返済期間全体で支払う利息の額が大きくなります。

金利は元金にかかってくるからですね。

各ご家庭でシミュレーションは必要になりますが、とにかく我が家はまだまだキャッシュが必要な時期なのでTOTALの出費は増えても、今はまだそこまで生活を切り詰めたくないという考えでこの支払いですすめることにしました。

増えた利息については繰上返済で巻き返すことも出来るかもしれません。

何よりも早く家が立ってくれればいいんですが、現状早くても来年の梅雨前です。

半年以上の元金据え置きは覚悟せねば・・・。

ただ、泉北ホームさんの場合は中間金がないので土地の元金据え置きだけで済むのが幸いですね。

終わりに

改めて元金据え置きについて自分なりに要点をまとめると

  • 元金据え置きとは、融資を受けた後、元金の返済を行わず、利息のみを支払うこと。
  • 元金据え置きの期間は、返済期間(35年)に加えて認められるものではなく、返済期間内(35年の中)で認められるもの。
  • 元金据え置き期間には、メリット・デメリットがあるのできちんとシミュレーションして据え置き期間を設けるのか考える。

少し堅苦しい話ですが、つなぎ融資しか知らないよりは知っておいたほうがいい話かと思います。

そして親と喧嘩中の持論ですが、ローンの返済は急ぐ必要はないです。勿論金利上昇のリスクは考えつつですが、少なくとも住宅ローン控除が使える10年or13年の間は急いで元金をへらす必要はない。

まぁ控除額フルで使えるほどの年収でもないんですけどね。笑

そしてまとまったお金が手に入っても全額投入しないように。人生何が起こるかわかりませんから、手元にお金は置いておきましょう。

例えば500万円手に入って、繰り上げ返済に全額投入した次の日に団信適用できるような事態が置きても返済したお金は返ってきませんからね。

何かあったときのために早く返しておくべきだという人も多いです。考え方は人それぞれですね。

でも35年掛けて返してくれればいいよという審査をスルーしているわけですからね。じっくりライフプランを見据えながら焦らず返してきます。笑

長くなりましたが最後までご覧いただきありがとうございました!

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