【土地購入】値引き交渉と注意点

マイホーム計画

ハロー世界、はこです!

マイホーム計画において、ハウスメーカーから決める方または土地から決める方とそれぞれいらっしゃるかと思いますが、どちらにしてもマイホーム計画の根幹を成す土地選びについて

  • 土地購入~契約まで 仲介業者に依頼しないメリットとデメリット
  • 土地契約の注意点

をお伝えしていこうと思います!

ハウスメーカーから決められた方にとっては土地選びもハウスメーカー側に希望を伝えて探してもらう形になるかと思いますが、私のように土地購入から入ろうとしている方は頼れるハウスメーカーがいません。

知識がない中での土地選びや値段交渉は本当に上手くいくのか不安になってしまうかと思います。

ですが、素人の私でもおよそ200万円の値引きと、中々良い条件の土地を購入出来たのでご安心ください!

土地購入で不安な方は是非最後まで読んで頂ければと思います!(^-^)

土地購入~契約まで 仲介業者に依頼しないメリットとデメリット

我が家は土地探しについて、嫁ちゃんがネットの(多分SUUMOです。)土地情報を見て持ってきたので一切どこの業者にも頼んでいません。

見つけた土地に対して直接、売主の仲介業者=不動産屋さんに電話をして土地の下見・買付・値段交渉・契約まで進めていきました。

これらを自分たちで行う事に関してメリットは以下の通りかと思います。

  • ハウスメーカで探してもらうのではないので建物業者の縛りなどがない(もともと建築条件がない場合に限る)
  • 買付に関して優先的に扱ってもらえる
  • 業者に代行してもらわないので勉強になる(大変ですが・・・)

逆にデメリットとして感じたのは以下のような感じです。

  • 相場感覚がわからないので価格交渉が難しい
  • (今回のケースでは)不動産屋はあくまで売主側なので売主ファーストの姿勢
  • 専門知識がないのである程度勉強しないといけない
  • 建築に関しての様々な条件(建築条件の詳細)がわからない

並べてみるとデメリットのほうが多いですね。

それでも結果的には自分たちで進めて良かったと思っています。

メリット① ハウスメーカー(建築会社)の縛りがない

そもそも今回購入した土地には建築条件はなかったのですが、ハウスメーカーや工務店で土地探しを依頼されている方だと、間違いなくそこの建築会社で建てる必要がでてくるかと思います。

つまり、まず建築会社を検討した上で、そこに土地探し~依頼をするという流れになりますが、この建築会社の検討は本当に時間がかかります。

実際私も泉北ホームに決めるまでに2~3ヶ月掛かりましたし、それ以上にかかっている方もいます。

コストを気にせず、始めから「一条工務店で建てるんだ」、とか「住友林業に決まってんじゃん」とか、「いやいやヘーベルハウスっしょ」とか決まっていれば時間はかかりませんが、我が家のようにまだ若くて資産も少ない家庭はできるだけローコストでそれなりに満足のいく建築会社を探すことにかなりの時間を割きます。

建築会社を決めて、さぁ土地探しとなると、また気に入った土地を見つけるまで更に時間がかかるかもしれません。

不景気だと言いながらも、やはり良い土地はすぐに売れてしまう印象です。

私の実家がある地域なんかは3~4年待っているという人も多くいるようで、売りが出ればすぐに埋まってしまう状況のようです。

我が家は嫁ちゃんの実家近くだということだけで飛びつきましたが、幸い南向きだったり間口が12m程あったり、住宅街ということで必要なものは大体揃っている、駅は自転車があれば10分程と”なかなかいい土地”でした。その分しっかり高い土地ですが。笑

通常は色々条件をつけて探すと思います。南向き・駅チカ・〇〇駅が最寄り・値段・・・etc。

そうなってくると条件に合う土地が見つかるまでの期間がさらに延びますね。

この時間が何に影響してくるかと言うと

  • 補助金の申請期限
  • 家賃の支払い
  • 気になる土地が売れてしまうかもしれない

上2つについては金銭的なデメリットですね。

補助金については現在であれば「すまい給付金」「住宅ローン控除期間10年→13年」の期限に間に合わせようと取り組む人や、あとは各市町村でもなにか補助金が出る可能性もありますのでそれらにも間に合うよう家づくりに取り組む人が多いと思います。

そして家づくり期間が長くなれば長くなるほど、いまお住いの家賃の支払いをしていかなければなりません。期間が伸びれば伸びるほど家賃はかかりますね。

土地については早いもの勝ちですから、キープしてもっといいところを探すというのも難しいと思います。(他にいい土地が見つかれば最悪手付解除という形でできるかもしれませんが、手付金も安いものではありません。)

我が家に関しては嫁ちゃんが知らないうちに、土地を扱っていた不動産屋に直接問い合わせしたため、その間に一切業者は入っていませんし、多分土地情報が出てすぐの連絡だったので一番乗りでした。

土地を押さえてから、色々な建築会社に話を聞きに行き、検討しました。

これが良いか悪いかは別ですが、とにかく時間優先というかたは良い土地を押さえてから建築会社決めをすすめるのが良いかもしれません。

ですが、建築条件のご確認はしっかりと!

メリット② 買付に関して優先的に扱ってもらえる??

これはまぁ良く言えばという感じですが、今回の契約に関して言うと売主の仲介業者が買主とも直接やりとりをするということで、この仲介業者は仲介手数料を両手取りできます。(売主からも買主からももらえる。)

よくあるケースだと買主側もどこかしら仲介業者を介して土地の買付を入れるものかと思いますが、そうなると買主側の仲介手数料は買主側の仲介業者にしか入りませんよね。

売主側の仲介業者からすると仲介手数料が片手取り(売主からしかもらえない)になってしまうため、我が家のケースのように両手取りできる客はおいしいのです。かもですかも。

正直いってここは失敗したかなと思います。あまりにも自分たちに知識がなさすぎて。

結局支払う仲介手数料は同じなのでどこか業者に頼むべきだったかなと。

400万円以上の売買では 仲介手数料=(売買価格x3%+6万円)+税 が上限なります。

もちろん上限とられると思います。笑

これはもし間に業社をいれても変わらない部分なので入れて楽するのも良かったのかなぁと思っています。

法律的にはNGだそうですが、普通両手取りできそうな客がいたら会社としてはそっちを優先しますよね。

ということで売主側の不動産屋からしても我々は良い客だったのでしょう、レスポンスはめちゃくちゃ早くて丁寧でした。まんまと契約しちゃいましたよ。

そしてデメリットのところで出てきますが、価格交渉や契約のところでうまく丸め込まれてしまったのかなとも思います。(もうすこし値切れたかな・・・と)

デメリット① 交渉が難しい (でも値引き交渉は素人でもできる!)

やはりこの業界に詳しい人が間に入って折衝してくれるのと素人が折衝するのは大きな差があると思います。

価格交渉しようにも値引きの程度もわからなければ、落とし所もわからないというような状況に陥りました。

分からないなりにいい条件で買うことはできましたが、もう一踏ん張りできたのでは?という後悔がまだ残っています・・・。

信用しすぎるのも良くないと思いますが、その折衝を仲介業者に一任できるのであればそのほうが良いと思います。

信用しすぎても良くないと思う理由は、もし依頼した仲介業者が、これだけしか値引きできませんでした(20万くらい)・・・と言ってきたら、納得しちゃいますか?それとも食い下がれますか?

僕のような素人は不満に思いつつ、まぁプロが言うならそんなもんなんかなと思っちゃって、はい・・・わかりました・・・と渋々納得してしまうと思います。

仲介業者に依頼する場合でも本当にそこが限度なのかしっかりと見極める必要がありそうですし、できれば食い下がってみて下さい、お金には貪欲にいきましょう。

ただ、あまり無理のある値引きは売主様の機嫌を損ねてしまうかもしれませんのでお気をつけ下さい。

ちなみに我が家では嫁ちゃんが売主側の仲介業者にかなり食い下がり、おかげさまで200万程の値引きをして貰えました!もちろんそれでも尚高い土地ですが。笑

コロナ真っ只中で売主様の心情的にも焦っていたのかもしれません。空き家にされていたため売れなければ税金等を払っていく事もあり早く売りたかったのでしょうかね。

めちゃくちゃ調べましたが、何十年も地価はずっと下がっていない土地だったので不景気でも大幅な下落はないと思います。そんな土地を200万円引きで買えたことはラッキーですかね。

土地購入の値引き交渉は時期も大事になってきます。

我々はコロナの第一波の頃で今後の不景気感が漂っている情勢で、タイミング的にも良かったと思います。

デメリット② 建築条件の確認

こちらのデメリットについては本当に難しく、我々の場合は”たまたま”ほとんど条件のない土地を買えました。

正直全く考えず、そして知らずに買った土地で、もし厳しい条件があったと思うと身震いしますし、ハウスメーカーが決まった今だからわかる怖さですね。

我々の土地はほとんど条件がありませんが、付いているの第一種低層地域と景観法。

第一種低層地域とは、都市計画で決まっている用途地域の一つでこの地域は、住環境の保護のために、10mまたは12mの高さの制限や、敷地境界から建物の外壁までの距離を1m~1.5m離す外壁の後退距離制限などが定められている地域を指します。

景観法はよく京都府などで言われるような、街の景観を害するような色や見た目はやめましょうというようなもので、結果的にいうとこっちはそこまで大したことはないようでした。

こちらの条件は特段費用的に不利になるものではないですが、低層地域なので3階建ては難しいです。

そして景観法によって個性的な外観の家を建てるのも難しいです。

条件でいうと、防火地域や準防火地域に該当すると建物のほうで金額的に上がります。耐火性のある建物を作る必要があるのでその分建築費用があがるという感じでしょうか。そうなると窓の種類も制限されたりと、理想の家づくりに制限が出てきます。

駅に近い土地だと防火の条件がついている事が多いかもしれません。

こういった条件については業社に頼んでいれば回避できる可能性が高いです。希望さえ伝えていればきちんと調べてくれるはずですから。

しかし、自分でも調べようと思えば調べられます

各市町村のホームページで都市計画というページがあると思いますので、そちらを確認してみてください。

理想の家づくりのため建築条件はきっちり調べましょう(どの口が言う)

あとは近年災害が多いのでハザードマップなども見ておくべきですね。

災害が少ない(とされる)地域であれば火災保険の内容を削って費用削減もできますので、土地選びにおいてはそういう考え方も良いと思います。

土地契約について注意点

ただただ実家の近くということでリスクをあまり考えず買付を出し、契約日も決めました。

まぁ実家の近くということは住環境もわかっているし、土地的にも問題はないだろうという前提のもとですけどね。

契約については、売主様の仲介業者から希望日を言われ早々に契約日が決まりました。

重要事項説明を読み、契約内容を確認し、実印をポンポン。こんなにはやく実印使う機会がくるとはね・・・作っていてよかったです。笑

若い夫婦の方はまだ実印を持っていない可能性もあると思いますので、ご結婚のタイミングなどで早めに作っておきましょう!

そしてこの重要事項説明というのがまた曲者で、素人にはとてもむずかしいです。

わからなくて当然なので、読み合わせの前に必ずコピーをもらうようにしましょう。そして絶対に1度は目を通し、わからない単語などは調べつつ内容を確認すること。

境界のことや、越境のこと、土地の状態、道路の所有など、重要な様々なことがさらっと読み進められてしまいます。

調べた上でわからないことは必ず聞きましょう。疑念を残したままの契約はやめましょう

そして手付金は土地金額の5%~10%程が相場とネットで書かれていますが、売主様の了解を得られるようであれば、あまり無理のないように出来るだけ少ない金額にしましょう。

自分は結構多めに入れたので後悔しています。キャッシュを手元に置いておくことは重要です。

終わりに

土地の契約についてまとめましたが、たかだか27歳の素人でも値引き交渉~契約まで問題なくできました。

そして自分なりに思う注意点も多くの方に当てはまると思いますので覚えておいて頂いて損は無いかとおもいます。

今になってわかる色々と危ない部分もありましたが、このブログを読んでいただいた方なら大丈夫と思います。

理想の家づくりの土台となる土地探し、後悔なくしっかりと進めましょうね!

最後までお読みいただきありがとうございました。

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