古家付き土地購入 買主が解体すべきでない理由

マイホーム計画

ハロー世界、はこです。

だいぶとご無沙汰しておりますがお盆に入りましたので更新頑張ろうと思います。

先日初めてZOOM飲み会というものをしました。

高校時代の友人たちに家を買う事を伝えると、「家賃払っていくよりいいよな~」とみんな口をそろえて言うのですが、家づくりを始めている皆さんはご存知の通り、維持費と税金・賃貸より掛かるであろう光熱費があるという考えが皆欠落していて、現実はそんなに甘くないんですよという事を伝えました。笑

夢を壊して悪かったなぁー!現実は甘くねぇぞ・・・。

今回の内容は古家付き土地を購入した場合の解体についてです。

また以前書いた土地選びの記事を少しだけリライトしましたのでよかったらご覧ください。

古家解体の所掌について

近年空き家問題が騒がれていますが、売り出し中の土地を見てもやはり古家付きの土地が多いです。

僕が今回購入した土地にも古家が付いております。

最近リノベというのもやたらと流行っているように感じますし、住友不動産販売さんは新築そっくりさんという商品を売っていますね。

最初は嫁ちゃんもリノベを考えていたみたいですが、しかしまぁ間取りの変更等を考えるとリノベで制限ありで対応するよりは、築年数もかなりだったので建て替えしたほうがいいという判断に落ち着きました。

この古家付き土地の解体についてですが、買主側で負担するケースがほとんどです。

何故かというと売主に関しては建物を解体することによるデメリットが生じることがあるからです。

1.建物を解体すると、固定資産税が高くなる可能性があります。
建物付き土地は、固定資産税が減額になっているからで、解体しておいておくと現在払っている土地の固定資産税が約3倍ほど(どころじゃないかも)になってしまうこともあります。

解体後早々に土地の買い手が見つかれば良いのですが、潰したはいいがなかなか売れないという場合には、固定資産税額の負担が重くのしかかってきます。

2.解体の費用や滅失登記費用を、売却代金が入ってくる前に支払う必要があります。
土地の解体の費用も決して安いものではなく、時期と地域にもよるとは思いますが、大阪で僕が見積もった時で¥33000/坪くらいでした。

購入した土地は約60坪でしたので180万円~200万円程だと聞いておりました。

1も2も金銭的なものですが、金銭的デメリットが売主にとっては大きく、これらを喜んで支払う売主はいないと思います。

そこで古家付きの土地を売りに出し、解体は買主さん自分達でご手配よろしくね~というパターンが多いようです。

解体して売って欲しいと言われても対応するかどうかは売主次第です。だったら解体費用も土地の代金に乗せますねと、不透明な金額を乗せられる可能性もあります。

売主が解体を所掌するメリット

では売主が解体をするメリットはないのでしょうか?

考えうるメリットは

1.古家付き土地よりも売れる可能性が高くなる。誰もがそうだと思いますが、値段や広さ、方角など同じような条件の土地で、古家付きor更地であれば、間違いなく更地を選ぶと思います。

2.条件はあるが税金の控除や解体補助金を受けられる可能性がある。詳しくは調べていただくのが確実ですが、築年数などの条件を満たしていれば、課税譲渡所得から3,000万円控除することのできる特例があります。おそらくフルに使えば300~400万円近くの節税になる制度です。

また各自治体によっては、これも条件つきですが、各自治体の解体業者を起用することによって補助金が出るところもあります。

売主さんにはメリットとデメリットを天秤にかけてもらい、解体の所掌を判断していただくのが良いですね。

今回我々の土地はメリットを知った売主様の方から解体を申し出てきたので、ラッキーでした。税的にメリットがあったんでしょうね。

なぜ売主の解体を所掌してもらうべきなのか

ここまで売主視点でのメリットデメリットをお伝えしましたが、買主にとって、自分たちで解体を所掌しない事のメリットは何なのでしょうか。

どこの工務店・HMに行っても更地渡しで土地契約をした、と言うと大変喜ばれます。それは何故かと言うと、解体中のトラブルが一番多いからです。しかも、施主と建築会社間のトラブルではなく、隣地や地域とのトラブルですね。

トラブルの内容については検索していただくのが一番はやいかと思いますが、どれもまぁ自分たちにも起こり得ると思うとゾッとします。しかもこれから過ごしていく地域でのトラブルとなると今後の住心地にも影響がありますよね。

そのトラブルが多い解体作業を売主の所掌でやってもらえることが、買主にとっての最大のメリットかと僕は思います。解体中になにかあっても我々の責任ではないですから。笑

そういうわけで、多少解体費用が乗ってきても解体は売主所掌で契約しても良いと僕は思います。

ただし、解体費用の見積もりはとって、適正な値段で乗せられていることは確認してくださいね。

地中埋設物のお話

さて売主所掌で解体もしてもらえる、と安心してはいけません。

とても怖い話をします。それが地中埋設物です。

近年、産廃処理の費用が上がって来ている事によって、解体後の廃棄物をその土地に埋めていってしまう業社さんもいるようです。残念ながら。しかもわからないように粉々に粉砕して土にまぜるように。

ただただ埋められたほうがまだマシなようで、土と混ぜられると、土ごと処分する必要があり、かなりの㎥になってしまうようです。

たいていが地盤調査の段階で発覚するようで(そう多いケースではないみたいですが)、この処分費用はもちろん建築会社から施主への請求になります。

僕が契約した泉北ホームさんでも、別途費用のところに注意書きで地中埋設物の事も書いておりました。

施主としても土地の売主に請求するわけにもいかず、泣き寝入りですよね。

とまぁ怖い話をしましたが、勿論頻繁に起こり得る話ではないと思います。ただコロナ禍の今、不景気で”絶対にない話ではない”とも思います。

これが建築会社経由で手配している解体業社であれば流石に心配ないと思いますが、売主所掌の場合は特に注意してほしいです。

対策としては必ず解体開始日を確認することと、建築会社さんに伝えて可能であれば解体現場に行ってもらうようにしましょう。

角が立たないように「今度ここで建てる工務店(HM)の者です~」とかそういう感じで、それとなく現場に釘を刺しに行ってもらうと下手なこともされないでしょう。

自分達で行けるのであればそれも良いと思います。

まとめ

多くの皆様は工務店やHM経由で、解体を手配されているかと思うので安心してください。さすがに建築会社が、これから自分達が建てていく土地に変なことをするような業社を手配することはないと思います。

僕のように古家付きの土地を購入しなおかつ、売主様で解体所掌して貰う人にはぜひ知っていてもらいたい内容です。

最後までありがとうございました。サンキュー世界、はこでした。

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